地主から借りた土地に建物を建て、店舗経営をおこないないとお考えの方もいるのではないでしょうか。
しかし借地の場合は自身で所有する土地とは異なり、返還時に守らなければならないルールがあるため注意が必要です。
今回は借地権とは何か、その概要や返還方法、返還時に発生する解体費用の相場について解説します。
借地権とはどのような権利のこと？
借地権とは、地主から借りた土地に建物を建てられる権利のことです。
賃貸借契約の時期が平成4年7月30日以前の場合は旧法（借地法）、平成4年7月31日以降の場合は新法（借地借家法）が適用されます。
旧法の特徴は、借地の契約期間が建物の構造ごとに定められている点と、基本的に契約満了後の更新が可能な点です。
一方、新法において契約更新は、更新可能な普通借地権と、更新不可能な定期借地権の2つに分かれます。
普通借地権の契約期間は30年以上であり、契約が満了したとしても更新できる点がポイントです。
一方、定期借地権では50年以上と定められ、契約期間が終われば更新できず返還しなければなりません。
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店舗の借地と借地権の返還方法
店舗を建てるために借りた土地の返還方法には、無償と有償の2つあります。
契約期間の終了後に無償で地主へ返還する場合は、借地人が解体費用を全額負担して建物を取り壊さなければなりません。
一方、地主側の都合で借地を返還する必要がある、もしくは借地権の価値が高いといったケースでは、地主に借地権を買い取ってもらえることがあります。
また、価値のある借地権は地主の許可を得れば第三者への売却も可能です。
借地権を地主に買い取ってもらう場合には、路線価の60～90％ほどが一般的ですが、購入者が第三者のときには適正価格で売却できる可能性があります。
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店舗の借地を更地にするための解体費用
契約期間の満了をもって地主へ無償で借地を返還する際には、店舗を解体して更地にする必要があります。
解体費用は建物構造により異なり、木造は坪3万～4万円、鉄骨造は坪4万～5万円、鉄筋コンクリート造は坪5万～6万円が目安です。
たとえば鉄筋コンクリート造で40坪の店舗を解体する際には、200万～240万円ほどの解体費用を負担しなければなりません。
自治体によっては解体に関する助成金制度を設けているところがあるため、管轄する自治体で自身が使える制度がないかどうかを確認しておきましょう。
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まとめ
一口に借地権といっても旧法と新法とでは契約期間や更新の有無が異なるため、契約を交わす前にはどちらに該当するのかを確認しておくことが大切です。
また、借地権を地主へ無償で返還する際には借地上の店舗を解体しなければならず、借地人が解体費用を負担する必要がある点に注意しましょう。
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